Posojilo za gradnjo ali nakup

Vir: GRADIM

Brez dvoma je med največjimi težavami pri pridobivanju nove nepremičnine finančno pokritje nakupa. Le redkokateri posamezniki razpolagajo z dovolj sredstvi, da lahko opravijo nakup brez pomoči. Drugi moramo poiskati pomoč.

Kupci največkrat poiščemo pomoč pri bankah, ki nam za nakup, gradnjo ali obnovo stanovanjskih ali počitniških nepremičnin, izplačilo dednih deležev in poplačilo drugih manj ugodnih posojil, pridobivanje soglasij in komunalno opremljanje zemljišč ter za druge namene, ki zvišujejo vrednost nepremičnine, lahko ponudijo dolgoročno posojilo. Banke posojajo denar pod različnimi pogoji. Slovenske banke so pri posojilnih pogojih dokaj zahtevne in toge, čeprav lahko posojilo dobi vsaka fizična ali pravna oseba, ki ustreza pogojem.

Glavni pogoj je, da smo sposobni odplačati posojilo. Merilo za to je redna zaposlitev in višina osebnega dohodka. Banke praviloma odobravajo posojila do takšne vrednosti in na takšen rok, da redni mesečni obrok odplačila ne presega tretjine neto osebnega dohodka. Večina bank v kreditno sposobnost ne šteje drugih prihodkov posojilojemalca, čeprav so le-ti lahko znatni ali celo presegajo dohodek iz redne zaposlitve.

Drugi pogoj je zavarovanje plačila. Lahko se zgodi, da iz kateregakoli razloga (stečaj delodajalca, bolezen, smrt ...) nismo več sposobni vračati posojila. Zato banke zahtevajo določeno jamstvo, da bodo tudi v takšnih primerih dobile vložena denarna sredstva nazaj. Pri nas lahko posojilo zavarujemo s poroki, z zavarovalnico, z zastavitvijo vrednostnih papirjev ter z zastavitvijo nepremičnin.

Posojilo najhitreje in najceneje zavarujemo s poroki. To so osebe, ki jamčijo, da bodo odplačale posojilo, če ga sami ne bomo sposobni odplačati. Banke preverijo tudi poroke; le-ti morajo biti v rednem delovnem razmerju za nedoločen čas in ne smejo biti zaposleni pri istem delodajalcu kot smo sami in drugi poroki. Načeloma potrebujemo dva poroka z enako odplačilno sposobnostjo, kot jo imamo sami, ali štiri poroke s polovično odplačilno sposobnostjo, kot jo imamo sami.

Manjša posojila lahko zavarujemo z zavarovanjem preko zavarovalnice, s katero ima banka sklenjeno pogodbo o zavarovanju posojil. Večji je znesek posojila in daljši je odplačilni rok, višja je zavarovalna premija. Zato postane pri večjih posojilih takšno zavarovanje drago. V teh primerih je posojilo bolje zavarovati z zastavitvijo nepremičnine, če jo seveda imamo ali pa je neka tretja oseba pripravljena zastaviti svojo nepremičnino za naše posojilo.

Zastavljena nepremičnina mora biti prosta drugih bremen. Nobenih težav ni, če je nepremičnina v Sloveniji in če je lastništvo vpisano v zemljiški knjigi. Skoraj nepremostljive težave pa nastanejo, če želimo zastaviti svojo nepremičnino, ki je v drugi državi, ker naše banke v splošnem ne poznajo takšne prakse.

Sklenitev kreditne pogodbe z zastavitvijo nepremičnine poteka prek notarja in na osnovi pogodbe je v zemljiško knjigo vpisana hipoteka na zastavljeno nepremičnino. Vendar to ni pravi hipotekarni kredit, kakršnega poznajo v tujini. Pri nas banke kljub zastavljeni nepremičnini zahtevajo ustrezno odplačilno sposobnost in posojilo odobrijo samo do določene vrednosti nepremičnine (na primer do 60 odstotkov). Tujih bank ne zanima odplačilna sposobnost posojilojemalca, pač pa le vrednost zastavljene nepremičnine. V praksi naših bank je čutiti določeno socialno varovalko, medtem ko so hipotekarna posojila v tujini pogost vzrok bankrota posojilojemalca, sploh če posojilojemalec ne zastavi nepremičnine za nakup ali gradnjo nove nepremičnine, pač pa za tvegana vlaganja, na primer za zagon lastnega podjetja, nakup vrednostih papirjev ipd.

Pri nakupu že zgrajene nepremičnine lahko po dogovoru zastavimo nepremičnino, ki je predmet nakupa. Ne moremo pa zastaviti nepremičnine, ki jo s posojilom šele začenjamo graditi. Nekatere banke kljub temu za zavarovanje posojila priznavajo hipoteko nad novogradnjo, ki je grajena po sistemu gotovih hiš. Gotove hiše imajo prednost pred klasično grajenimi v tem, da predstavljajo določeno vrednost takoj, ko pridejo iz proizvodnih obratov. Če gradnja po klasičnem postopku pridobi svojo vrednost šele po letu, dveh ali več in je precej odvisna od kakovosti projekta in gradnje, pa ima gotova hiša vnaprej določeno vrednost, zgrajena je po preverjenih postopkih in postavljena dovolj hitro, da lahko banka uveljavlja hipoteko nad njo, če posojilojemalec ne odplačuje posojila po dogovorjenem načrtu.

Ker je rok odplačila ponavadi razmeroma dolg, se v tem času lahko marsikaj zgodi. Najbolj neprijetna je smrt posojilojemalca. Družina, ki je že tako ali tako prizadeta, se sooči še z obveznostjo odplačevanja kredita ali, v nasprotnem primeru, z odvzemom zastavljene nepremičnine. Zato ni odveč, če se posojilojemalci življenjsko zavarujemo za primer smrti. Posojilo v takšnih primerih poplača zavarovalnica. Zavarovalna premija je odvisna od spola in starosti posojilojemalca ter od višine posojila in roka vračila. Premija se letno spreminja in je vsako leto proti koncu vračila nižja.

Ker se pogoji, pod katerimi lahko dobimo posojilo, spreminjajo s časom in v odvisnosti od posamezne banke, je priporočljivo pred sklenitvijo pogodbe obiskati več kreditnih oddelkov različnih bank in se pozanimati za pogoje. Načeloma banke najugodnejše pogoje ponudijo svojim varčevalcem in tistim posojilojemalcem, ki za zavarovanje posojila zastavijo nepremičnino. V splošnem odobrijo posojilo nekje okoli 70 odstotkov vrednosti nepremičnine (predračunske vrednosti) za dobo od 10 do 15 let. Mladi lahko dobijo posojilo tudi na daljši rok odplačila, vendar je treba dobro premisliti, ali se dolgi rok odplačila zaradi obresti, ki se precej razrastejo, sploh splača.

Ugodnost posojila ocenjujemo glede na obrestno mero, ki določa, koliko več od posojenega denarja bomo morali banki vrniti. To je cena posojila. Ker v ceno posojila spadajo tudi stroški odobritve, zavarovanja in interkalarne obresti (obresti za čas porabe posojila — obračunajo jih ob koncu meseca in ob prenosu posojila v odplačevanje), je najboljši pokazatelj cene posojila efektivna obrestna mera (EOM), ki poleg realne obrestne mere upošteva tudi navedene stroške.

Pred podpisom pogodbe mora biti povsem jasno, kdaj in pod kakšnimi pogoji lahko posojilo poplačamo pred iztekom vračilnega roka. Posojila, ki so v tem trenutku ugodna, lahko zaradi spremenjenih razmer postanejo čez nekaj let zelo draga. Tedaj je treba vzeti posojilo pod ugodnejšimi pogoji in z njim poplačati predrago posojilo.