Od pogodbe do prevzema

Vir: GRADIM

Zakon kupca pri nakupu enostanovanjskih stavb in stanovanj ščiti pred tveganjem, da investitor ne bi izpolnil svojih obveznosti v celoti ali zaradi stečaja, plačilne nesposobnosti ali drugih razlogov celo ne bi mogel povrniti plačanih obrokov kupnine, če je gradnja ustavljena in prodajna pogodba razvezana.

Osnove

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, ki je izšel v Uradnem list RS št. 18/2004, je začel veljati s prvim avgustom 2004. Ker kupcem omogoča nekaj instrumentov, s katerimi se zavarujejo pred slabim nakupom, je prav, da ga vsaj na hitro spoznamo. Kdor se odloča za takšen nakup, pa naj omenjeni zakon bolj natančno prebere v izvirniku.

Zakon ureja prodajo in nakup enostanovanjskih stavb ali stanovanj kot posameznih delov stavbe. Prodajalec je investitor, ki naroči ali sam izvaja gradnjo enostanovanjske stavbe ali stavbe z več posameznimi enotami na zemljiški parceli, katere lastnik je ali ima na tej parceli stavbno pravico. Gradnjo naroči ali izvaja z namenom prodaje. Vlogo prodajalca ima tudi vmesni kupec, ki je od investitorja kupil stavbo ali njene dele z namenom nadaljnje prodaje in ne z namenom, da bi to stavbo ali njene dele uporabljal. Končni kupec je oseba, ki od prodajalca kupi stavbo ali njene dele za svojo lastno uporabo (bivanje, opravljanje dejavnosti ali oddajanje v najem). Tako zakon določi pojma prodajalca in končnega kupca in v nadaljevanju ureja razmerja med njima. Končni kupec ima po Zakonu o varstvu potrošnikov tudi položaj potrošnika.

Prodajalec ne sme skleniti prodajne pogodbe in celo ne začeti z oglaševanjem za prodajo, če ni lastnik zemljiške parcele, na kateri bo gradil, ali če nima stavbne pravice na tej parceli in pri tem tudi ni vložil zemljiškoknjižnega predloga za vknjižbo lastninske ali stavbne pravice v svojo korist in so izpolnjeni vsi pogoji za dovolitev takšne vknjižbe. Izdano mora biti tudi dokončno gradbeno dovoljenje. Če prodaja stanovanja kot posamezne dele stavbe, mora določiti še splošne pogoje za prodajo, ki vsebujejo vsa pravila o medsebojnih pravicah in obveznostih prodajalca in kupcev (razen o določitvi in velikosti posameznega stanovanja in kupnini, kar je predmet prodajne pogodbe). Splošni pogoji za prodajo morajo vsebovati tudi vse sestavine za oblikovanje etažne lastnine vključno s podatki o identifikacijskih znakih zemljiških parcel, ki bodo skupni del stavbe. Ti pogoji so sestavni del vsake prodajne pogodbe in so zapisani kot notarski zapis.

Notar, ki je zapisal notarski zapis, mora kupcu na zahtevo pojasniti vsebino teh splošnih pogojev in pomen pravnih dejstev. Na zahtevo kupca mora pridobiti izpisek iz zemljiške knjige za nepremičnine, na katerih se gradi stavba, in pridobiti izvod gradbenega dovoljenja s potrdilom o pravnomočnosti. Notar pri zapisu notarskega zapisa preveri, ali prodajalec izpolnjuje vse pogoje za prodajo nepremičnine.