Obveznosti investitorja

Vir: Gradim 15

Mali investitorji, investitorji v manj zahtevne in nezahtevne objekte (enodružinske hiše in pritikline), velikokrat ne vemo natančno, kaj vse v postopku gradnje zavzemajo naše obveznosti. Marsikdaj ni jasno, za kaj mora poskrbeti izvajalec del, za kaj investitor in za kaj nadzornik del. Pri gradnji enodružinske hiše se investitor lahko pojavi tudi v vlogi izvajalca del, če dela opravlja v lastni režiji z družino in prijatelji. V tem primeru mora sprejeti tudi obveznosti izvajalca del.

Pred začetkom gradnje

Investitor mora pred začetkom gradnje pridobiti gradbeno dovoljenje, za kar so potrebni projektni pogoji, soglasja za priklop komunalne infrastrukture in izdelava projektne dokumentacije.

Izdelavo projektne dokumentacije naroči pravni ali fizični osebi, ki izpolnjuje pogoje za projektanta (ima registrirano dejavnost projektiranja in zagotovljeno sodelovanje posameznikov, ki izpopolnjujejo pogoje za odgovornega projektanta). Spisek projektantskih podjetij lahko najde na internetu, med oglasi ipd. Investitor lahko projektantsko podjetje pooblasti, da ga zastopa v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja pred upravnim organom. S tem si postopek nekoliko poenostavi, projektantsko podjetje pa tudi samo poišče ustrezna soglasja in projektne pogoje ter vodi investitorja v postopku.

Investitor v fazi projektiranja poskrbi, da bo projekt izdelan po njegovih željah in zahtevah, ki so upoštevane v idejnem projektu. Upoštevati pa je treba, da mora biti objekt načrtovan v skladu s prostorskimi akti in projektnimi pogoji, četudi se ti morda ne ujemajo z investitorjevimi željami.

Investitor mora pred pričetkom pripravljalnih del zagotoviti gradbeni nadzor. Gradbeni nadzor lahko opravlja pravna ali fizična oseba, ki ima po Zakonu o graditvi objektov prepisane pogoje za projektanta ali izvajalca. Če je izvajalec, ne more biti izvajalec del na istem objektu, ki ga nadzira.

Investitor izbere tudi ustreznega izvajalca del. Objekt sme graditi, rekonstruirati ali odstraniti samo pravna ali fizična oseba, ki ima kot gospodarska družba ali zadruga v sodni register vpisano dejavnost gradbeništva. Investitor z izvajalcem podpiše gradbeno pogodbo, ki določa obseg dela, roke, način plačila, morebitne podizvajalce ipd. Pogodba je v pisni obliki.

Posameznik ali društvo lahko v lastni režiji gradi manj zahtevni objekt, če je to največ enonadstropen objekt z največ eno kletjo ter z možno mansardo nad nadstropjem. Skupna uporabna površina takega objekta ne sme presegati 250 m2. Investitor mora tudi v tem primeru zagotoviti gradbeni nadzor.

Petnajst dni pred pričetkom del mora investitor začetek del prijaviti na Inšpektorat RS za delo, vendar le v primeru, kadar je predvideno trajanje del daljše od 30 dni in na gradbišču dela več kot 20 delavcev (ali je predvideni obseg del 500 človek-dni ali več). Pri gradnji običajne enodružinske hiše ta kvota ponavadi ni presežena, zato omenjena obveznost odpade.

Investitor v dogovoru z izvajalcem (razen če gradi v lastni režiji) pripravi načrt gradbišča (dostop, smer uvoza, izvoza, prostor za deponijo, prostor za počitek, WC ipd.). Dogovoriti se mora tudi za prevzem gradbenih odpadkov. Ponavadi se dogovori z izvajalcem del, da prevzame gradbene odpadke in jih v investitorjevem imenu odpelje k zbiralcu gradbenih odpadkov. Pri tem je treba voditi evidenco o vrstah in količinah nastalih odpakov.

Investitor mora izdelati tudi varnostni načrt, vendar le-ta za enodružinsko hišo do 350 m2 uporabne površine ni potreben, če gradnja ne vsebuje tudi nevarnih del. Ponavadi investitorji enodružinskih hiš varnostnega načrta ne izdelajo.

Med gradnjo

Po Zakonu o graditvi objektov za zakoličenje objekta poskrbi izvajalec del, investitor je le prisoten in na zakoličenje ne vpliva. Investitor mora ob začetku del poskrbeti za gradbiščno tablo, na kateri morajo biti podatki:

• o vrsti objekta glede na namen in o vrsti gradnje, kot je navedeno v gradbenem dovoljenju;
• številka gradbenega dovoljenja, datum izdaje gradbenega dovoljenja in naziv organa, ki ga je izdal;
• podatki o investitorju;
• podatki o projektantih in podatek o odgovornem projektantu;
• podatki o izvajalcih in podatek o odgovornem vodji del;
• podatki o nadzorniku.

Če gradi hišo v lastni režiji, namesto gradbiščne table zadostuje list formata A4, na katerem so samo podatki iz prvih treh alinej.

Gradbiščna tabla (ali list formata A4) mora biti postavljena na vidnem mestu ob vhodu na gradbišče. Postaviti jo je treba ob uvedbi izvajalca v delo, odstraniti pa šele, ko so dela končana.

Investitor na gradbišču sodeluje z izvajalcem in nadzornikom, da gradnja poteka brez zastojev in da nadzornik pregleda posamezne faze gradnje. Bolj ko je investitor prisoten na gradbišču, hitreje lahko rešuje morebitne zaplete.

Investitor odgovarja za morebitno škodo, ki bi nastala tretjim osebam zaradi gradnje objekta. Za škodo solidarno odgovarjajo tudi projektant, izvajalec in nadzornik.

Po gradnji

Investitor pri upravnem organu za gradbene zadeve, ki je izdal gradbeno dovoljenje, vloži zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, ko skupaj z nadzornikom ugotovi, da je objekt ali njegov del zgrajen oziroma rekonstruiran v skladu z gradbenim dovoljenjem tako, da ga je možno uporabljati, in da je izdelan projekt izvedenih del. Zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja mora vložiti najpozneje v osmih dneh po prejemu obvestila izvajalca, da je gradnja končana. Zahtevek lahko vloži tudi izvajalec.

V zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja je treba navesti, da je objekt zgrajen v skladu z gradbenim dovoljenjem, številko in datum gradbenega dovoljenja, podatke o projektantu, ki je izdelal projekt za izvedbo in projekt izvedenih del, ter podatke o izvajalcu oziroma izvajalcih, ki so objekt gradili.

Lastnik objekta ali njegov pravni naslednik mora do odstranitve objekta hraniti projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in projekt izvedenih del (PID).

Za konec

Govorimo o obveznostih, ki jih ima investitor pri gradnji manj zahtevnega objekta, na primer enodružinske hiše. Investitor zahtevnega objekta ima več obveznosti, ki se začnejo že pri ustrezni izbiri projektanta in izvajalca na javnem natečaju, nadaljujejo z revizijo projektne dokumentacije in z večjo vlogo pri zagotovitvi varnosti na gradbišču. A o tem kdaj drugič.